谁来接力房地产资金融通功能?只能是资本市场

林义相(AIWM国际财富管理学会理事、天相瑞中教育咨询公司董事长)

1992年在北京大学经济管理系讲授“金融资产管理”一课时,有专门一章“实物金融产品:房地产”。在接下来的30年中,中国房地产完美地,应当说非常夸张地演绎了金融产品的特性。房地产是中国社会最大的吸金器,最大的财富再分配机器,经济增长模式的核心,最大的储蓄—投资转化器。

2019年房地产销售总额近16万亿,其中约60%,也就是近10万亿成为政府的收入。政府的10万亿中一部分作为政府日常开支,剩下部分作为政府投资。政府开支有乘数效应。政府投资先加杠杆,放大至少三倍,然后还有乘数效益再次放大。粗略估计,房地产通过政府调动的资金量应当有四五十万亿,相当于GDP的一半。房地产对于中国经济和社会的巨大影响,通过政府开支和投资进行传递,这是中国的特色。再加上,房地产产业链本身的拉动作用,房地产在中国经济中的具有极其特殊的重要性。

房地产于中国,资本市场于美国,其功能在性质上是一样的,但作用程度在中国更超过在美国。货币政策对于二者的后果也是一样的,在美国现为金融资产价格上涨,在中国表现为房地产价格上涨。但金融资产价格上涨与房地产价格上涨的边界约束条件不一样。金融资产价格的约束要弱很多,其纯粹价值特性使得它可以在泡沫之上再加泡沫。但房地产兼具价值和使用价值双重特性,其居住的刚性需求约束,使得其泡沫边界要受到居住成本的约束。这种约束就像传统的通货膨胀指标CPI中的消费品价格上涨对于货币政策的约束一样,是来自于老百姓日常生活的约束,到了一定限度就变得完全刚性。谁来接力房地产资金融通功能?只能是资本市场

今天中国的房地产价格已经到了刚性约束的边界,所以才有了房住不炒的政策限制。多年来限制房价高企的说法,一直没有动真格的,就是因为还没有到了这个约束边界。以今天的情况看,好像已经被认为触到了这个边界。

在这种情况下,就提出了两个问题。谁来接力房地产的资金融通功能?以我的看法,除了资本市场,特别是股市,没有第三者。

操盘者首先是从其利益出发来考虑和处理问题的,其最直接的利益就是获得资金,因此,我们可以理解,启动股市,首先是从融资方面开始,我们看到的就是科创板开始的注册制和整个股票市场的大规模发行,接下来的可能是全面注册制,更低的发行门槛和被期待的更大规模的股票融资。

然而,资金融通是两方面的,既有资金的需求又有资金的供给。操盘者先从资金需求方入手,获取资金,是其利益使然。就像刚才说过的,这是一种可以理解的行为方式。但不能只图眼前的利益,竭泽而渔,而应该把眼光放得更远一些,从资本市场的资金融通的供求双方着手,在满足不断增长的资金需求的同时,从可持续发展的角度,要拓宽资金来源,更加重要的是要大力培育吸引更多资金主动入市的机制。

正是基于以上分析和判断,我才认定了“启动股市,接力房市“的大方向,以及与此主张相联系的资本市场“双向扩容,供需兼修”的建议。我认为这样的方向选择和政策建议关乎未来几十年中国经济发展,无论是实体经济(包括科技)和金融体系的成败,在很大的程度上,都要受到这种方向选择和政策建议的影响。

“双向扩容,供需兼修”,这是一项极其艰难的使命。如果不进行深度的,甚至在这里不能说出口的改革,很可能是一个不可能完成的使命。我在中国股市20年的时候写过一篇文章,讨论的是“中国股票市场的基本运行机制”。文中的观察、分析和观点,在今天中国股市30年的时候,我认为依然有效,我还要坚持。股票市场不股票供给方(换一个角度也是资金需求方)的改革,最关键的绝不是融资规模,而是上市公司-国有和民营企业-企业制度-经济制度-政治制度,甚至更深层次的社会文化等因素。股票市场需求方(换一个角度就是资金供给方)的改革,也是投融资体制-银行体制-金融制度-经济制度-政治制度-社会文化等深层次因素的一系列改革。

所以我说,“启动股市,接力房市“,这是一个关乎全局的、艰难选择,也是一件不容易成功的选择。如果失败了,就不仅仅是股民的失败和股票市场的失败。

版权声明:极人科技 发表于 2020-10-23 17:11:27。
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